不動産を含む遺産相続
こんなお悩みはありませんか？
- 遺産の中に不動産が含まれており、どう分けたらよいか分からない
- 実家を誰が取得すべきかで相続人同士が対立している
- 不動産の評価額に納得できず、話し合いが進まない
- 売却すべきか、誰かが住み続けるべきか判断できない
- 共有名義にしてよいのか不安がある
- 不動産を含む遺産分割を専門家にまとめて任せたい
不動産を含む相続は、相続トラブルの中でも特に紛争化しやすい分野です。
その背景には、不動産を含む「遺産分割」が、相続手続の中でも特に難易度が高いという事情があります。
預貯金などの金銭とは異なり、不動産は分割が困難で、
特に自宅不動産の場合は、感情や生活実態とも深く結びつくため、
法的・税務的・実務的な総合判断が不可欠となります。
不動産を含む遺産相続の特徴
不動産は、預貯金などの金銭とは異なり、
「そのままでは分けられない」財産です。
また、次のような特徴があります。
- 評価方法によって金額が大きく変わる
- 居住実態や管理負担が絡みやすい
- 感情的対立が生じやすい
- 分割方法の選択によって将来のトラブルが左右される
そのため、不動産を含む相続では、
どの分割方法を選択するかが、相続の成否を左右する
と言っても過言ではありません。
不動産を含む遺産分割の4つの方法
遺産分割において、不動産の分け方には、主に次の4つの方法があります。
結論としては、
「相続人の生活実態」、「資力」、「合意可能性」、「将来の管理リスク」
を軸に、事案ごとに最適解を選択する必要があります。
① 現物分割
現物分割とは、不動産をそのまま特定の相続人が取得する方法です。
（例）
- 長男が実家を取得する
- 二男が別の土地を取得する
最もシンプルな方法ですが、
不動産の評価額と相続分に差が生じやすく、
不公平感が問題になりやすいという側面があります。
その評価を巡って紛争化しやすい方法でもあります。
② 代償分割
代償分割とは、不動産を取得した相続人が、
他の相続人に金銭（代償金）を支払う方法です。
（例）
- 一人が実家を取得
- その代わり、他の相続人に代償金を支払う
公平性を確保しやすい一方で、
- 代償金を支払える資力があるか
- 代償金額をどの評価を基準に算定するか
といった点が争点になりやすく、
不動産評価の精度と資力の設計を誤ると、一気に紛争化する方法でもあります。
③ 換価分割
換価分割とは、不動産を売却し、
売却代金を分ける方法です。
（例）
- 不動産を売却して現金に換え、その現金を法定相続分等に従って分配する
公平性は高いものの、
- 売却には原則として全員の同意が必要
- 思い入れのある不動産では感情的対立が生じやすい
といった課題があります。
合意形成ができれば公平な方法ですが、
合意ができない場合には、
共有物分割請求等により競売に至るリスクもあるため、
「任意売却で終える設計」が極めて重要です。
④ 共有分割
共有分割とは、不動産を複数の相続人で共有名義にする方法です。
一見すると穏便な解決に見えますが、実務上は次のような問題を抱えやすい方法です。
- 将来の売却・活用に全員の同意が必要
- 管理費・修繕費を巡る対立
- 二次相続で共有者が増え、収拾がつかなくなる
共有は、
「売る」、「貸す」、「建て替える」、いずれも全員同意が原則となり、
一人の反対で資産が事実上凍結されやすいのが最大の弱点です。
問題の先送りになりやすく、将来の火種を残しやすい方法
といえます。
不動産の評価が遺産分割の成否を左右します
不動産を含む遺産分割では、
どの評価額を基準にするかが大きな争点になります。
- 固定資産税評価額
- 路線価
- 実勢価格
- 不動産鑑定評価
評価方法の選択次第で、
代償金額や遺留分侵害額が大きく変わることも少なくありません。
実務では、
複数社査定や取引事例で基礎を固め、
争いが強い場合には鑑定評価まで視野に入れて調整します。
専門的な判断なく進めることは、極めて危険です。
不動産相続は専門性の高い分野です
不動産を含む相続では、次のような問題が複雑に絡み合います。
- 遺産分割方法の選択
- 不動産評価
- 遺留分侵害額請求との関係
- 相続税を見据えた調整
- 将来の売却・管理リスク
単なる法律論ではなく、
実務と将来を見据えた総合判断が求められる分野です。
弁護士に依頼するメリット
【1】不動産を含めた最適な分割方法を設計できます
感情・公平性・将来リスクを踏まえ、
事案に応じた現実的な分割案を検討します。
【2】相続人間の交渉をすべて任せられます
直接のやり取りを避けることで、
精神的負担を軽減し、冷静な話し合いが可能になります。
【3】調停・審判を見据えた対応が可能です
裁判所実務を前提に、
通用する主張と証拠構成を行います。
西船橋総合法律事務所の強み
不動産を含む相続案件を多数取り扱っています
弊所では、
遺産の中に不動産が含まれる相続案件を、
継続的に多数取り扱ってきました。
実家不動産、収益物件、共有不動産など、
分割方法を誤ると将来に大きな紛争を残しかねないケースにも対応しています。
不動産評価を踏まえた分割設計が可能です
固定資産税評価額・路線価・実勢価格等を踏まえ、
代償金額や遺留分侵害額を含めた全体設計を行います。
必要に応じて、不動産鑑定士・税理士等とも連携し、
後から「こんなはずではなかった」とならない分割を目指します。
他士業と連携したワンストップ対応
相続登記、売却、税務申告など、
不動産相続には複数の専門分野が関わります。
弊所では、
司法書士・税理士・不動産業者と連携し、
遺産分割から登記・売却・税務まで一体的にサポートしています。
代表弁護士が一貫して対応します
ご相談から解決まで、代表弁護士が直接対応します。
途中で担当者が変わることはありません。
不動産を含む相続でお悩みの方へ
不動産を含む相続は、
初期判断を誤ると、長期化・深刻化しやすい分野です。
「このまま進めてよいのか不安だ」
そう感じた時点で、十分に相談のタイミングです。
状況の整理から解決まで、
西船橋総合法律事務所が一括して対応いたします。
どうぞ安心してご相談ください。